Impuls aan doorstroming met 'van groot naar passend'

SCHIEDAM - Woonplus neemt onder de naam ‘Met voorrang vooruit, van groot naar passend’, het initiatief om oudere Schiedammers te verleiden te verhuizen naar een kleinere woning. De eerste succesjes zijn al geboekt.

De stad kent woningnood. Ja, als je het zo vierkant zegt klinkt het als hoge nood, terug naar de jaren 50. De realiteit is echter niet anders: lang niet iedereen die dat wil kan een huis voor zichzelf en zijn of haar gezin vinden. En als het er is, dan is het voor velen onbetaalbaar. Veel jonge mensen wonen daarom inderdaad net als in de jaren 50 langer dan hen lief is bij hun ouders in.

Oorzaken waarom de woningen zo schaars zijn, zijn er vele. Dat kunnen politieke factoren op landelijke schaal zijn, of financiële ontwikkelingen die ook internationaal spelen. Maar er is ook een hele concrete factor die de beschikbaarheid van woningen niet verder helpt: mensen die niet verhuizen naar een kleinere woning terwijl ze dat misschien wel zouden willen. Dat geldt zowel voor huizen in particulier eigendom als huurhuizen. Woonplus wil hier verandering in brengen door huurders aan te moedigen ‘door te stromen’ naar een kleinere woning.

Corrie van den Berg is er als projectleider bij Woonplus nauw bij betrokken. En vertelt er graag over. Bijvoorbeeld over het eerste renovatieproject waarbij de opties van het passend toewijzen van de woningen nadrukkelijk zijn benut.

Het gaat om de eerste van de drie zogenaamde Wiltonflats die in september werd opgeleverd. De flat - niet pal bij Wilton-Fijenoord, maar bij de Parkweg/Noordvestsingel/Honnerlage Gretelaan - kent nu met name huurders van 55 jaar en ouder. 

De eerste flat, met uitzicht op de Noordvest en de molens, telt 39 woningen. In dertien daarvan kregen bewoners de nieuwe voordeursleutel die voor het aanpakken van de flat ook al in het complex woonden. Daaronder nog een enkel huishouden met jongere bewoners van 55, omdat die er al langer wonen en graag terugkwamen. Bewoners die wegverhuisden hadden of geen trek in twee verhuizingen in korte tijd, of konden in een ander complex voor ouderen terecht, zoals Havenbogen.

Twaalf appartementen in het complex werden toegewezen aan mensen die tot voor kort woonden in een van de twee andere Wiltonflats - zo genoemd omdat de scheepswerf het initiatief tot de bouw nam - aan de Parkweg en de Burgemeester Honnerlage Gretelaan.

Zodoende bleven er veertien woningen over om in te zetten voor het nieuwe initiatief van Woonplus, ‘Met voorrang vooruit, van groot naar passend’. “De doorstromers, noemen we ze”, aldus van den Berg. De eerder genoemde groepen typeert zij als de ‘terugkeerders’ en de ‘doorschuivers’ (vanuit de andere flats).

De doorschuivers zorgen ervoor dat Woonplus ook woningen vrijspeelt in de twee andere Wiltonflats. Het is de bedoeling al snel met de ‘vernieuwbouw’, zoals Woonplus de aanpak zelf graag noemt, te beginnen. Als eerste komt de flat die uitkijkt op metrostration Parkweg aan de beurt. Over een klein jaar moeten dan daar de bewoners weer in kunnen trekken, een jaar later volgens planning gevolgd door de 39 nieuwe huishoudens die de middelste flat gaan bewonen. Zo wordt het een soort treintje van doorverhuizingen. “We zijn er al met al wel een paar jaar mee bezig”, stelt Van den Berg. 

Zij en haar collega’s van Woonplus werden en worden in dat hele traject gevraagd en ongevraagd van advies gediend door een ‘zeer actieve klankbordgroep’. Die zorgt voor zeer praktische aanpassingen. Een voorbeeld daarvan zijn de toiletten. “Dat zijn bij nader inzien hangende toiletten geworden, zodat de vloer van de wc met een wisser kan worden schoongemaakt.” Ook de plaatsing van stopcontacten en de afstap op het balkon zijn aan de hand van de adviezen gewijzigd. “De afstap op het balkon was flink hoog. Dat kan niet in een appartement voor ouderen.” Met vlonders is die situatie aangepast.

Maar, en dat is het vernieuwende in dit project: van de veertien appartementen in de recent opgeleverde flat worden nu er nu zeven bewoond door ‘doorstroomkandidaten’. “De andere zeven worden geadverteerd met voorrang voor Schiedammers op Woonnet Rijnmond. Voor deze duurdere woningen hadden we geen doorstroomkandidaten meer.” 

De zeven laten grote, schaarse huurwoningen achter, aldus Van den Berg. Dat zijn grote eengezinswoningen van 85 vierkante meter of meer, met vier, vijf of zes kamers. Voor een gezin dus.” Vooral naar die woningen is grote vraag, en een beperkt aanbod. “Van de elfduizend woningen van Woonplus zijn er 2100 van dit grote type.” In die grote huizen wonen momenteel nog 850 één- of tweepersoonshuishoudens van 55 jaar of ouder, ze becijferde de sociale verhuurder al.

De toewijzing van de woningen aan de nieuwe bewoners van de Wiltonflat - het adres is officieel Paulus Buysstraat - maakte dus dat mensen hun woningen in Tuindorp, het stadscentrum en Groenoord-midden achterlieten. Vanzelf ging dit niet. 

Hoe pakte Woonplus dit aan? Van den Berg: “In een projectgroep met daarin vertegenwoordigers van ROG+, WOT, Seniorenwelzijn en het HOW en huurders is in twee werksessies gekeken waar ouderen behoefte aan hebben.” Platform31, kenniscentrum voor onder meer de woningmarkt leidde de gesprekken en destilleerde daaruit een serie ‘best practices’. “Belangrijk blijkt dat je maatwerk biedt. Het is mensen niet alleen te doen om een vergoeding voor verhuiskosten of herinrichting, noch alleen om huurbehoud.”

Dat was overigens al een ervaring die naar voren was gekomen tijdens een kleinschalige pilot die vanaf 2017 bij Woonplus liep. “Mensen bleven ook nooit in hun grote huis wonen omdat de huur van het seniorenappartement te hoog was. De meeste seniorenwoningen zitten allemaal in het goedkope huursegment, onder de eerste aftoppingsgrens van 633 euro. Bovendien zitten de mensen waarover we het hebben al in een grote woning, waarvan de huren over het algemeen al vaak wat hoger zijn.” Dus was een andere aanpak nodig om mensen daadwerkelijk zo ver te krijgen te kiezen voor een seniorenwoning.

Woonplus stelde twee ‘seniorenmakelaars’ aan. Medewerkers die zich bijzonder op de oudere huurders richten, met advies en een makkelijk contact. Zij zijn in het voorjaar aan het werk gegaan. “Onder meer door op huisbezoek te gaan bij mensen die aangaven interesse te hebben in een verhuizing.” Op die manier werden tot dusver in totaal achttien schaarse grote woningen vrijgespeeld, dus ook elders in de stad. Behalve de Wiltonflats hebben de mensen van Woonplus ook appartementen in Havenbogen en aan het Koolwitjehof in de aanbieding. “Bijvoorbeeld Havenbogen is een gewild complex omdat mensen daar ook gebruik kunnen maken van het zwembad en fitnessvoorzieningen in Frankeland.”

 “We krijgen nog elke dag nieuwe aanmeldingen voor mensen die zich willen laten informeren over de mogelijkheden”, aldus Van den Berg. Wat geven mensen aan? “Dat hun woningen te groot zijn, wat de bewoners onder meer opbreekt bij het schoonhouden.” Maar belemmeringen zijn er ook: dubbele woonlasten tijdens de verhuizing, of zorgen over wat er nog gedaan moet worden als de huur wordt opgezegd; de verhuurder eist immers dat de woning in zijn oorspronkelijke staat wordt opgeleverd.

Precies die zaken pakt Woonplus nu aan, aldus Van den Berg. “Dus we zorgen ervoor dat er geen dubbele woonlasten zijn voor twee huizen. We zijn soepel met de staat waarin de woningen worden achtergelaten.” Wat ook een verschil maakt is de kwaliteit van de woning. “Deze nieuwe appartementen zijn beter geïsoleerd bijvoorbeeld.” Dat blijkt nu een groot voordeel. “In de woningen die de bewoners in de vernieuwde Wiltonflat achterlieten, zat soms nog een gaskachel. Nieuwbouwhuizen zijn sowieso gewild.”

Het is een echt vorm van makelen, zegt de projectleider, een van de bekende ‘gezichten’ van Woonplus in de stad. Het koppelen van vraag en aanbod. Zo kunnen nieuwe bewoners van de Wiltonflat ook kiezen voor een aanvullend pakket, zeg maar een maatwerkpakket. “Denk aan hulp bij klussen, een douchestoel of toiletbeugel of korting bij verhuisbedrijf Imtrans.”

Maar er zijn ook onverwachtere reacties gaande het project, aldus Van den Berg. “Wij voelen ons nu weer jong”, vertelde een stel dat in hun straat in Woudhoek tot de oudere bewoners behoorde, maar nu in de Wiltonflat tot de jongere. “Verder is een groot pluspunt het gevoel bij elkaar te zitten met meer mensen die in een vergelijkbare levensfase zitten, dat zorgt voor aanspraak.”

En dan zijn er natuurlijk nog de kosten. Je hoort vaak dat verhuizen betekent direct veel meer huur gaan betalen. Dat kan meevallen, stelt Van den Berg. “Mensen hadden vaak eerder wel een lagere huur, van bijvoorbeeld 400 of 600 euro, maar krijgen na verhuizing recht op huurtoeslag, waarmee de kosten worden gedrukt. We adviseren huurders om een berekening van de huurtoeslag te laten maken. En ook van de gevolgen op de belastingaanslag.” In de Wiltonflats zijn woningen te vinden in het goedkope huursegment, zeg maar met een kale huurprijs van 633 euro en woningen in het duurdere sociale huursegment. Dan hebben we het over een kale huurprijs van 738 euro. 

“Huurbehoud - dus het gelijkhouden van de huurprijs, red - zit niet in wat we aanbieden”, aldus Van den Berg. Nog niet. “Over twee jaar evalueren we het project en kijken we of een dergelijke financiële prikkel gewenst is.”

Ondertussen kijkt Woonplus verder, naar andere complexen waar seniorenwoningen zijn of kunnen worden gerealiseerd. Het nieuwbouwproject In de buurttuin krijgt seniorenwoningen. 37 worden er deze maand opgeleverd. “Zeventien daarvan gaan vallen onder de doorstroomregeling”, aldus Van den Berg. Voor een idee, zie de foto's hieronder.